摘要：土地市场是全国统一大市场的有机组成部分，地价管理是土地市场建设的核心工作之一。文章从土地的商品属性和特征价格出发，阐述了不完全竞争状态下的地价波动现象，强调了建立要素市场价格异常波动调节机制的必要性。基于评估方法交叉混淆、评估参数偏差不当、权重选取主观随意、土地评估对未来房价走势及库存和销售情况不敏感等问题，分析了土地评估的局限性。结合严控“溢价率”政策对住宅用地定价的更高要求，指出政府在确定土地出让价格时需一并考虑土地出让底价与15%“溢价率”之间的上下限关系。研究认为：确定住宅用地出让价格是一项复杂而庞大的系统工程，并非由单一因素决定，除参考土地评估价格以外，还应重视土地储备成本、土地出让计提、土地隐性成本、出让年度计划、土地使用强度、地价房价关系、房屋去化周期等7种因素对土地出让价格的影响。在此基础上，将土地出让成本的硬性约束作用、土地供应的政策导向作用、房地联动的产业关联作用纳入住宅用地价格形成机制之中。

关键词：住宅用地；溢价率；土地评估；定价影响因素

中图分类号：F321.1；F062.1         文献标识码：A         文章编号：1672-6995（2024）03-0052-06

DOI：10.19676/j.cnki.1672-6995.000934

基金项目：国家自然科学基金面上项目“新型城镇化背景下城市建设用地绩效评价及提升机制研究”（71673258）

作者简介：郑义（1984—），男，江苏省徐州市人，武汉市土地交易中心高级工程师，工学博士，主要研究方向为土地资源权益与城市安全管理。