作为森林覆盖率长期保持全国首位的生态强省，福建省以绿色发展为导向，在严守生态底线的前提下，坚持系统规划、政策创新、市场激励、分类处置，探索政府、企业、土地使用主体多方参与的存量建设用地盘活路径。泉州、福州、厦门、漳州、莆田、三明、南平、宁德先后列入全国低效用地再开发试点，省内累计发布三批共32个典型案例，聚焦规划统筹、产权激励、司法协同、资源组合、多元参与等关键环节，统筹优化空间利用效率，推动产业转型升级。

规划统筹与收储支撑下的整体开发

城镇低效用地的碎片化分布与复杂的产权关系，是存量用地用途优化与土地集中利用率提升的重要制约因素。福建尝试以规划统筹为引导、收储为支撑，建立整体开发模式，为破解这一困境提供了制度保障。其实施过程主要有三个关键环节：以规划整合碎片化产权，以收储推动规模化改造，以整体开发实现功能优化。

依托国土空间规划的法定效力，将分散产权地块纳入统一规划体系，借助土地收储完成资源整合，实现片区整体转型升级——福州市社会福利院低效用地再开发案例展示了这一路径的具体实践。通过统一收储推动社会福利院和周边城中村联动改造，当地将福利院周边征收划拨的10亩村集体土地和规划新增的50亩养老用地进行统一规划，按需改造和实施市场化出让。项目采用“拆旧建新”机制，在公共服务设施面积增加的同时，容积率提升至2.5，绿地率保持在35%，实现了存量空间的功能提升与品质优化。

厦门通过“收储补偿﹢促迁交地奖励﹢再投资扶持奖励”的方式，规范工业（仓储）用地协议收储补偿及运行机制，加快推动土地收储再出让。湖里区同致电子建设项目，是该市首次实现低效工业用地协议收储再出让。湖里区政府成立工作专班，通过协议收储、重新规划，将区内一块约20亩的低效工业用地出让给急需扩产的同致电子科技（厦门）有限公司。湖里区为该地块量身定制规划提升、容积率提高等“政策包”，将从低效认定、签订收储协议到土地挂牌的时间周期缩短至5个月。改造后，该项目规划容积率将由0.6提升至3.8，建成6.1万平方米的研发制造综合体，实现“工业上楼”，亩均产值预计提升5倍以上，实现“沉睡资源”的快速盘活。

产权激励与自主升级下的双效能提升

产权界定与激励机制主要明确“土地属于谁”与“为何参与”，二者的缺失往往导致经营主体参与不足，制约存量用地价值释放。福建各地尝试以产权界定为基础，通过政策工具释放存量空间更新潜力，推动土地权利人自主实施功能优化与提升效率。实施过程主要体现为以产权明晰保障改造权益、以政策激励降低制度成本，并通过完善权利实现机制，激发经营主体的内生动力。

泉州开发区智能产业园改造项目展示了多宗地产权整合的实践路径。通过“三统一”模式，该项目将3宗相邻工业用地合并开发，在明确产权关系与收益分配机制的基础上，统一土地性质、使用年限与规划指标。改造后，项目规划容积率从0.8提升至2.5，建筑规模由65万平方米提高至309万平方米，预计年产值达20亿元，实现从分散低效向集约高效的转变。厦门星鲨项目案例则体现了产权激励在建筑功能更新中的应用价值。依据地方创新政策，项目在保持土地用途不变的前提下，通过建筑功能临时变更，将闲置工业建筑转型为文旅商业综合体。这一创新既延续了工业建筑的历史文脉，又通过功能置换盘活了存量资产，推动项目年营业收入突破2000万元，为历史建筑活化利用提供了新路径。

司法协同与政策豁免下的用地盘活

针对存在产权瑕疵、债务纠纷等产权关系复杂、历史遗留问题突出的特殊类型低效用地，厦门、漳州等地选择司法协同与政策豁免路径，通过创新制度供给，为存量用地盘活提供了差异化解决方案。其核心在于，以司法协同化解产权难题、以政策创新突破制度约束、以精准施策实现存量盘活，通过司法程序与行政创新的有效衔接，建立“产权界定—债务化解—再生利用”的治理链条。

厦门绿发新时代广场存量盘活项目，就展示了司法协同机制在化解复杂产权问题中的实践价值。当地建立“府院联动”工作机制，在司法重整程序中同步解决规划衔接、债权债务清理等难题，将闲置多年的商业地块成功转型为科创办公空间。此举不仅化解超过20亿元的债务危机，更通过引入新的经营主体，实现存量建筑的功能再生与价值提升。

在漳州，新港湾造船厂改造案例体现了政策豁免工具在突破制度约束中的创新应用。当地创新采用不动产预告登记方式，允许企业在未完成产权转移手续前先行开展改造建设，有效解决了因产权瑕疵导致的更新停滞问题。这一政策创新将项目落地周期缩短50%以上，为存在类似问题的工业用地盘活提供了可复制的解决方案。

资源组合供应与协同利用下的价值转化

面对生态敏感区与乡村振兴区域独特的资源禀赋与发展诉求，福建各地探索资源组合与收益反哺路径，通过创新自然资源资产配置与生态产品价值实现方式，对生态资源进行要素整合，实现生态价值向经济价值的有效转化。其核心在于，以资源捆绑开发实现整体价值提升，以生态产业化推动可持续发展，以收益共享机制保障各方权益。

福州闽侯食品产业园低效用地再开发，则聚焦存量工业用地盘活升级。当地通过“腾笼换鸟”，在解除原低效用地合同后，将土地重新出让给食品龙头企业，并配套实施“八证齐发”审批改革。项目建成后预计年产值可达30亿元，新增税收1300万元，同时通过建设标准化厂房和完善配套设施，提升园区的整体价值，形成“产业升级—价值提升—收益反哺”的良性循环。

多主体参与灵活分配机制下的共建共享

面对产权复杂、配套缺失、资源分散等历史遗留和地方突出问题，福建多地通过政府引导、村集体主导、社会资本参与的多方协同，以联合开发、股权合作、代建运营等方式，建立多元开发主体参与的利益分配机制，实现资源、资金、技术的优势互补，推动低效用地向高效利用转化。

泉州永春县五里街镇乡村振兴共富产业园案例，主要探索集体建设用地价值实现的创新路径。通过集体建设用地入股联营模式，村集体以土地使用权作价入股，与社会资本共建产业园，建立了“保底收益﹢按股分红”的收益分配机制，保障了村集体的长期收益，还通过产业链延伸带动当地就业，实现土地增值收益的共建共享。

漳州龙海区璟沃产业园改造项目则通过引入第三方再开发，实现零地增资提容增效。产业园采用“零地增资、空间换地”的方式，园区产权自持、只租不售，实现工业企业产业用房原地转型升级。项目共支持23家企业完成兼并重组，盘活闲置用地1073亩、闲置厂房22.5万平方米。通过企业自主改造、创新引入经营主体改造开发、政府与社会力量联合开发、社会多方合作开发等多元化模式，该园区打通食品产业从研发到加工、制造的全链条。改造后，园区新增标准化产业用房约41万平方米，建筑面积从6.7万平方米增加至48万平方米，容积率从0.33提升至2.8，有效实现了空间的高效复合利用。

（第一、第二作者单位：中国自然资源经济研究院，第三、第四作者单位：福建省地质测绘院遥感中心）